住まいと暮らしのコラム

中古住宅を探す際に、「築何年の建物なのか」は気にする方が多いと思います。

もちろん築年数は大切なポイントですが、実は中古住宅を見るときには、**「いつ建てられたか」だけでなく、「どの耐震基準で建てられたのか」**を知っておくことも大切です。

日本の住宅の耐震基準は、これまで大きな地震などをきっかけに見直されてきました。

今回は、中古住宅を検討する際に知っておきたい「旧耐震基準」「新耐震基準」「2000年基準」について、できるだけわかりやすくご紹介します。

まず知っておきたい「旧耐震」と「新耐震」

住宅の耐震基準を語るうえで、大きな節目となるのが**1981年（昭和56年）**です。

① 旧耐震基準

1981年5月31日以前に建築確認を受けた建物は、一般的に「旧耐震基準」と呼ばれます。旧耐震基準では、主に震度5強程度の地震に対して、建物が大きく損傷しないことを目安としていました。

その後、1978年に発生した宮城県沖地震などの被害を受け、耐震基準が大きく見直されることになります。現在、旧耐震基準の建物を購入・所有する場合には、耐震診断などによって実際の耐震性を確認することが重要です。

② 新耐震基準

1981年6月1日以降に建築確認を受けた建物から、いわゆる「新耐震基準」が適用されています。

新耐震基準では、震度5強程度の地震ではほとんど損傷せず、震度6強～7程度の大地震でも倒壊・崩壊しないことを目標とした考え方になっています。そのため、中古住宅を検討する際には、まず「1981年」が大きな目安になります。

ただし、「1981年以降だから絶対に安心」というわけではありません。

実際の建物の耐震性は、建物の構造や施工状態、劣化状況、増改築の有無などによっても変わります。

そして、もう一つの大きな節目が「2000年」

木造住宅について、もう一つ知っておきたいのが**2000年（平成12年）**です。

1995年の阪神・淡路大震災の教訓を生かし、従来の基準よりさらに安全性を高めた基準とされています。2000年6月1日以降、木造住宅の仕様について、地盤に応じた基礎、柱・梁・筋かいなどの接合部、耐力壁の配置などに関する規定がより明確化されました。

つまり、木造住宅については、

1981年 → 新耐震基準

そして

2000年 → 木造住宅の耐震に関する仕様がさらに明確化

という大きな節目があります。

耐震基準を時代で見ると、こんなイメージ

※実際の適用基準は建築確認の時期や工法などによって異なるため、建築年月だけで判断できない場合があります。

では「2000年以降なら安心」なの？

ここも大切なポイントです。

2000年以降の住宅だからといって、**「どんな地震でも大丈夫」「絶対に倒壊しない」**という意味ではありません。

住宅は、築年数だけではなく、

• 建物の構造
• 地盤
• 基礎
• 壁の配置
• 接合部
• 施工状態
• 建物の劣化状況
• 増改築の有無

など、さまざまな要素によって耐震性が変わります。

実際、国土交通省が公表した近年の地震被害の分析でも、旧耐震基準の木造住宅は新耐震基準以降の住宅と比較して倒壊率が高く、また新耐震基準以降の木造住宅では、2000年以降の住宅の倒壊率が低かったことが確認されています。

だからこそ、「築何年だから大丈夫」と一括りにするのではなく、建物そのものを確認することが大切です。

2025年にも木造住宅のルールが見直されています

実は、2000年で耐震に関するルールの見直しが終わったわけではありません。2025年4月1日からは、木造戸建住宅の建築確認手続きや壁量計算などが見直されました。近年は、高断熱化や太陽光パネルの設置などによって、住宅の仕様や重量が以前と変わってきています。

そこで、建物の仕様や重量に応じて、必要な壁量や柱の太さを算定するよう、構造関係の基準も見直されています。また、2025年4月からは原則としてすべての新築住宅について、省エネ基準への適合が義務化されています。つまり、住宅の基準は時代とともに少しずつ変化しているのです。

中古住宅を選ぶときは「築年数＋耐震基準」をチェック

中古住宅を検討するとき、「築20年」「築30年」という築年数だけで判断してしまうのは少しもったいないかもしれません。同じ「築30年程度」の住宅でも、建築された時期によって適用されている基準が異なる場合があります。

特に木造住宅では、

1981年

2000年

この2つは大きな節目として覚えておくとよいでしょう。

ただし、耐震基準はあくまでも建築時点で求められていた基準です。「旧耐震だから危険」「新耐震だから必ず安心」という単純なものではありません。

中古住宅を購入するときには、建築時期だけでなく、建物の状態やリフォーム・増改築の履歴なども含めて確認することが大切です。

「この家はどの耐震基準で建てられているんだろう？」

中古住宅を見学するときには、そんな視点を一つ加えてみてはいかがでしょうか。気になる物件がありましたら、築年数だけでなく、建物の状態やこれまでの履歴なども含めて、一緒に確認していきましょう。